上海写字楼价位下跌二成?外资开始活跃了

发布时间: 2019-04-01 16:42:16    来源: 胜邦地产   

  在2018年第四季度,上海市场进行了几次大规模交易,包括:嘉德集团收购上海兴港国际中心,总价205亿元人民币;黑石集团以人民币110亿元收购上海风树商业城;宝石资本与加拿大的QuadrealRealEstate合作,以29.48亿美元收购上海海洋大厦。

  在今年第一季度,更多的大交易被放在谈判桌上,但价格并不高。在上海市场,最受欢迎的写字楼资产,今年第一季度的价格比去年的预期价格下降了15%-20%。

  “从表面上看,外资正在变得活跃,但事实上它正在改变国内资本。”第一太平戴维斯上海投资部副主任关伟在接受记者采访时表示,这是因为国内投资者和开发商的融资成本日益增加,给外国投资者带来更多的收购机会。

  关伟表示,最新的大宗交易浪潮于2014年底开始出现。交易数量和交易金额在2017年的期间达到顶峰,整体趋势在2018年开始下降。

  在这股市场浪潮中,外资受到国内资金的压力。“并非外国投资者不想参与。事实上,他们一直积极参与竞标。然而,在市场环境松散且资金链松散的情况下,有时国内招标更为活跃,招标的可能性相对较高。但到2018年,它将会发挥作用。在这种情况下,国内资本的势头急剧下降,“关伟说。

  在2018年下半年初,大宗交易市场走低。根据RealCapitalAnalytics和SavillsDavisMarketResearch的数据,去年的批量交易(指人民币1亿元以上,不包括开发用地)总计1888亿元人民币,较2017年下降20%。上海2018年的年营业额为720.5亿元,同比下降31%。

上海写字楼价位下跌二成,外商投资并购再次活跃1

  事实上,自2016年底杠杆率普遍下降以来,中国房地产投资市场和投资者类别的活跃度已开始发生变化。然而,对大宗房地产市场的反应一直相对滞后。关伟告诉接口记者:“市场已从去年5、6月份的放缓。由于大宗交易时间相对较长,政策对大型交易有滞后性。今年年初,基金相对放松,市场可能会开始。它会回暖,但会对大宗交易市场的整体改善产生积极影响。预计将在今年中下半年进一步反映。至少目前,海外基金仍然相对积极。“

  他认为海外房地产基金通常没有在报价中占优势,市场形势的转变为外国投资者开辟了新的局面。预计未来12-18个月外国投资者将在市场上更加活跃。。由于过去两三年的激进收购,国内资本可能面临退出的压力。

  与此同时,大宗物业交易中最受欢迎的写字楼资产今年的价格出现了一定的下调。

  太平洋戴维斯华东地区董事长朱兆荣表示,过去两年上海写字楼资产的交易量很大,价格也被推高。但是,一些办公楼业主愿意接受去年的交易价格。与预期价格相比,下降了15%-20%,其中包括许多原因。

  主要原因是去年价格涨得太高,而且已有不合理的成分。其次,外部环境也对写字楼租赁市场产生了一定的影响。这主要是一种预期效应,买家变得谨慎和观望。参与收购要约的一些外国投资者认为,来自国内资本的竞争较少,并且还将谈判所有者的价格。

  上海写字楼市场整体增长幅度较大,空置率也有所上升。对于未来两三年的租金预测,朱兆荣表示,预测将保守,市场不容乐观,因此中间商的佣金也在增加。

  在这种情况下,为什么外国投资者继续增加对中国大型房地产的投资?关伟表示,与欧美成熟市场的低风险?低回报相比,虽然中国的房地产行业已经发展了20多年,但在外国投资者眼中,它仍然是一个初创市场,特别是商业地产主导的大规模交易。在市场上,他们觉得他们仍然可以在这个市场中找到很好的回报机会。

  虽然国内融资成本高于发达国家,但项目的净回报率一般在4%左右,不高。但是,外国资本对退出时的租金增长和资产增值感兴趣。

  目前国内也存在一些积极因素,或者将迎来更多的政策自由化。首先,中国的基本养老保险基金具有巨大的投资潜力。在新加坡?新加坡和加拿大等成熟市场,养老保险基金是投资市场核心资产的主要买家。随着中国养老保险基金投资管理水平的提高和扶持政策的进一步实施,预计商业房地产投资市场将有更多的中国养老基金。

  其次,房地产投资保险资金有很大的增长空间。根据SavillsDavis的报告数据,截至2018年上半年,中国保险公司的资产总额为17.6万亿元人民币。目前,中国政策允许保险公司将高达30%的资金用于房地产投资,15%用于海外用途。然而,投资只是当前保险资金的一小部分被放置在房地产市场,如果或可能增加房地产投资的比例。此外,市场预计房地产信托投资基金(REITs)将在议程上发布。2018年,中国证券监督管理委员会和住房和城乡建设部发布了一份鼓励长租公寓项目证券化的文件。如果解除房地产投资信托基金的法律和税收障碍,中国房地产信托投资基金市场将超过美国规模,为投资者提供重要的退出渠道。

  为了获得更高的回报,一些投资者也转向非传统的房地产领域寻求投资机会。目前,有物流资产?长期出租公寓?轻奢商务酒店和数据中心。

  “电子商务的发展使物流越来越繁荣,资金盈利。我觉得物流发展潜力很大。因此,基金会将原先分配给办公楼的部分资金转移到物流项目。未来大规模投资的趋势之一。“朱兆荣说。

  物流资产现已成为交易环境中最活跃的利基资产类别,目前主要由几家主要运营商主导。两三年前,投资物流资产的主要方式是通过土地拍卖获得土地和发展。但是,今天的物流用地供应有限,大部分物流资产投资都是在二手市场完成的。

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